Kneer und Kollegen Steuerberatungsgesellschaft | Keine Mietminderung für Wärmebrücken in älteren Wohnungen
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1. Januar 2019

Keine Mietminderung für Wärmebrücken in älteren Wohnungen

In zwei vom Bundesgerichtshof (BGH) am 5.12.2018 entschiedenen Fällen machten die Mieter unter Berufung auf Mängel der Wohnungen jeweils Gewährleistungsansprüche geltend und begehrten dabei unter anderem wegen der "Gefahr von Schimmelpilzbildung" in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung der von ihnen geschuldeten Monatsmiete sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung. Die angemieteten Wohnungen wurden in den Jahren 1968 bzw. 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet.

Der BGH entschied dazu, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Somit hatten die Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung.

Die BGH-Richter führten dazu aus, dass ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gewährt, eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraussetzt.

Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet.

Dabei ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Mieter jedoch, sodass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Demgemäß war das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.